Un boom di richieste, tante quanto i quesiti sollevati.

Ne abbiamo parlato nell’evento dedicato e organizzato da AcademyImmobiliare.it , progetto formativo e informativo di Trusters, prima piattaforma di lending crowdfunding immobiliare 100% Made in italy, con oltre 300 persone in collegamento, con l’esperto della materia, Pietro Maria di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista di impresa, studioso da più di quindici anni del diritto condominiale, consulente e formatore per Associazioni di categoria, Amministratori e Condomini, e autore del libro edito da Il Sole24ore “Superbonus in 10 mosse”. Agli iscritti al convegno, connessi da oltre un’ora, l’Avvocato ha fornito risposte puntuali su “cosa, chi, come?”

Di cosa si tratta?

“Il Superbonus é una detrazione fiscale incentivante, introdotta dallo Stato con il Decreto Rilancio del maggio 2020: è senza dubbio una misura destinata a vivacizzare il settore dell’edilizia, favorendo il miglioramento sismico ed energetico del patrimonio immobiliare esistente.

A fronte di una determinata spesa, sostenuta tra il primo luglio 2020 e il 30 giugno 2022, per interventi che consentano di ottenere un doppio “salto di classe energetica” o un miglioramento statico dell’immobile, lo Stato riconosce in detrazione non solo l’ammontare di quella spesa, ma dà anche un incentivo in termini sempre di detrazione fiscale pari al 10% della stessa; da qui il nome Superbonus 110%.”

Già sono in vigore detrazioni fiscali in materia di efficientamento energetico (Ecobonus) e adeguamento antisismico (Sismabonus), ma nessuna riconosce il “premio” del 10% previsto dal Superbonus”

Chi e come: tutti possono accedere al Superbonus e come si ricorre alla detrazione?

“In questi giorni si sta discutendo in Parlamento di ampliare la figura dei soggetti che potranno accedere al Superbonus grazie all’impiego del Recovery Fund, ma ad oggi il Superbonus è una misura diretta alle persone fisiche proprietarie di immobili a uso abitativo, tuttavia, se l’intervento ha per oggetto le parti comuni di un fabbricato condominiale, possono godere dell’incentivo, per i lavori fatti sulle parti comuni, anche soggetti con immobili a uso diverso – ad esempio un immobile con destinazione urbanistica ad ufficio – purché il proprietario sia una persona fisica,  abbia lo status di “contribuente” ed il 50% + 1 degli immobili presenti nel fabbricato sia destinato a uso abitativo.

Inoltre, attraverso il meccanismo della cessione del credito, anche se non si hanno imposte da pagare o se queste sono di importo minimale, è possibile cedere a terzi il credito e godere in questo modo del beneficio.

Circa gli interventi, si parla di “interventi trainanti” – che consentono di accedere al beneficio, per esempio il cosiddetto “cappotto” con cambio di caldaia – e quelli “trainati” – lavori che, solo se eseguiti insieme ai precedenti, consentono di godere della detrazione, ad esempio l’installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di una colonnina per la ricarica delle macchine elettriche ecc.”

Quali sono gli obiettivi e i benefici del Superbonus 110%?

“Tre sono gli obiettivi del Superbonus, misura incentivante: 

1. rilanciare l’economia attraverso la rimessa in moto della macchina edilizia (le stime di indotto da Superbonus in 10 anni sono pari a 20 miliardi di euro circa)
2. migliorare la vivibilità degli immobili e la sicurezza sotto il profilo degli interventi statici. Esistono interi quartieri costruiti prima degli anni ’80 privi di alcun accorgimento in tal senso perchè le norme sismiche non esistevano. Oggi, con tecnologie avanzate, è possibile interventire per effettuare il miglioramento sismico degli immobili anche in presenza di persone che continuano a vivere all’interno delle case. Ciò significa altresì preservare l’investimento immobiliare e, in caso di eventi catastrofici, evitare le conseguenze devastanti vissute con i terremoti dell’Aquila, di Amatrice ecc.
3. migliorare l’efficienza energetica degli immobili e ridurre i consumi, con conseguente risparmio economico, riduzione dell’inquinamento ed incremento del valore dell’immobile.

Un boom di richieste per il Superbonus, ma tutto questo è veramente gratis?

Dunque, se al termine dell’intervento non dovesse essere tutto gratis, il gioco vale sempre la candela perché i vantaggi sono nettamente superiori all’eventuale minima quota di spesa che si sarà chiamati a sostenere; se poi l’intervento é fatto ijn un condominio, la spesa non coperta dal superbonus viene ripartita su base millesimale tra tutti i condomini e il contributo di ciascuno diventa veramente sostenibile.

Negli edifici molto grandi, dove il plafond per gli interventi è significativo, si possono realizzare grandi risultati senza alcuna spesa. L’ammontare delle detrazioni è infatti proporzionale al numero delle unità immobiliari presenti in un fabbricato.

Così ad esempio, una villetta singola avrà un ammontare limitato, 50mila euro per Eco-bonus e 96 mila euro per gli interventi di miglioramento sismico; un condominio, invece,  fino a 8 appartamenti si avranno a disposizione 40 mila euro per ciascuno appartamento; oltre le 8 unità, 30mila euro; mentre per gli interventi di efficientamento sismico la quota é sempre di 96 mila euro per appartamento.

Facendo due conti in un fabbricato con 20 unità, ci sono a disposizione circa 2,5 milioni per finanziare gli interventi trainanti, senza contare la quota per gli interventi “trainati” (sostituzione infissi, ecc.) che ciascun condomino può eseguire nella propria abitazione: i margini per un lavoro a costo zero ci sono tutti”.

Come attrezzarsi per non fare passi falsi e beneficiare al meglio di quest’opportunità, che ha finalità in linea con i macro obiettivi dell’ONU sullo sviluppo sostenibile, di cui la sostenibilità ambientale è una componente imprescindibile?

“Molti sostengono che il Superbonus sia una bella idea ma che sia anche la sublimazione della burocrazia, uno dei mali del nostro paese.

Nonostante l’iter possa sembrare complesso e complicato,  ho potuto verificare che, in realtà, é solo una questione di programmazione: lo spazio per lavorare e progettare bene c’è.

Occorre un approccio sistematico e coordinato da parte delle varie figure coinvolte – amministratore condominiale, consulente legale e consulente fiscale, progettista ed impresa – per mettere gù un vero e proprio piano di attacco, un percorso a tappe ben studiato per beneficiare appieno degli indubbi vantaggi.

Nei miei corsi e nel mio libro, a breve disponibili anche su Academyimmobiliare.it, spiegherò le tappe nel dettaglio e in modo semplice per dare supporto concreto a chi vuole beneficiare appieno di questa straordinaria misura senza fare passi falsi”.