Imprenditoria, Istituzioni e Università puntano alla rigenerazione delle città. E’ quanto emerso dal webinar organizzato da Academyimmobiliare.it , mercoledì 30 giugno ore 18.00, su Crowdfunding, Rigenerazione Urbana e Smart City, moderato da Laura Lamarra, Manager e Giornalista.
Per l’Imprenditoria, le Istituzioni e l’Università, rappresentate rispettivamente da Andrea Maffi, Founder e Ceo di Trusters.it, leader nel lending crowdfunding immobiliare, prima piattaforma 100% Made in Italy e prima in Europa ad aver adottato la blockchain per garantire maggiore trasparenza informativa; Gabriele Barucco, Consigliere Regionale Regione Lombardia e Vice Presidente VI Commissione Ambiente e Protezione Civile; Giovanni Cordini, Professore di diritto dell’ambiente e del territorio all’Università degli Studi di Pavia, la rigenerazione urbana è un cambio di paradigma coraggioso e necessario perché va a beneficio dell’intera collettività.
Il crowdfunding è uno strumento utile alla Rigenerazione Urbana
Lo afferma Andrea Maffi, Founder&Ceo di Trusters.it. “La nostra piattaforma, specializzata in progetti di real estate, ha raccolto, in meno di 3 anni, più di 16 milioni euro, finanziato, con il suo modello lending, a prestito, ben 140 operazioni immobiliari, ossia la totalità dei progetti presentati in piattaforma, e rimborsato ben circa 6 milioni di euro, che sono dunque rientrati nelle tasche degli iscritti che hanno partecipato alle operazioni di finanziamento. Siamo andati oltre le aspettative, abbiamo triplicato la raccolta al secondo anno e realizzato +120% nel primo trimestre 2021, rispetto al trimestre precedente, in beffa allo tsunami chiamato Covid.”
“Il nostro crowdfunding, aggiunge Maffi, riconosce ai finanziatori un ROI medio annuo lordo pari al 9%, in un periodo in cui i tassi di interesse sono ai minimi storici. Per questo è uno strumento molto apprezzato, porta denaro all’economia reale, a società che con i loro progetti riqualificano il territorio in cui viviamo. Dunque c’è una doppia valenza e ancora un grande potenziale inespresso. In generale il crowdfunding è ancora poco diffuso e, in ambito immobiliare, la sua valenza sociale e di positivo impatto urbanistico e territoriale è ancora poco nota”.
Diverse sono le operazioni di rigenerazione e rinascita dei luoghi del vivere finanziati con Trusters.
“Ad esempio, l’operazione, promossa da una società di sviluppo immobiliare, avente ad oggetto diversi edifici siti in un piccolo borgo nel Comune di Sclemo, patrocinata dall’Amministrazione comunale, ha suscitato grande partecipazione da parte degli iscritti in piattaforma. Il fatto di poter contribuire a riqualificare immobili e dare nuova vita a un luogo diversamente destinato all’oblio, ha aumentato negli utenti il desiderio di partecipare alla raccolta, spinti altresì dalla valenza sociale dell’operazione. Abbiamo un track record interessante anche in progetti di ristrutturazione a Milano, anche in zone non primarie, e in tutta Italia” prosegue Maffi. “Ad esempio, sul Naviglio della Martesana abbiamo finanziato con successo un’operazione avente ad oggetto una piccola struttura immobiliare di una via desolata. Il progetto, oltre a restituire beltà al luogo, ha attirato l’attenzione di altri investitori e ha fatto da traino allo sviluppo di altre iniziative interessanti, dando valore a un territorio che merita di rinascere”.
Speriamo in un dialogo più attivo con le Banche, rispetto alle quali Trusters si pone come alleato.
“Non siamo competitor del sistema bancario, semmai alleati, dichiara Maffi. Il nostro servizio per le società di sviluppo immobiliare è più caro rispetto a quello bancario, ma gode di maggiore snellezza. Pertanto il beneficio per gli operatori del reale estate si ha nel mix di queste forme di finanziamento. Noi in particolare interveniamo per supportare non oltre il 40% del fabbisogno finanziario.
Lato operatori del real estate vi è dunque una fee da sostenere, per l’utilizzo della piattaforma e per le attività di marketing e visibilità, che spesso tuttavia generano, a loro volta, un effetto molto positivo, in termini di curiosità e interesse anche per la successiva vendita/acquisto di immobili. Per gli utenti che si iscrivono in piattaforma invece il costo è pressoché nullo. Possono infatti accedere alle raccolte con un ammontare minimo di 100 euro, aumentato da qualche mese per alcuni progetti a 250 euro. Importi sempre molto contenuti per mantenere fede al nostro obiettivo originario, ossia quello di democratizzazione del real estate come asset class, per consentire davvero a tutti di godere di benefici tangibili non solo economici, ma anche sociali, di abbellimento territoriale e rigenerazione urbana.”
Rigenerazione urbana come risposta a un problema oggettivo
“Regione Lombardia ha sul proprio suolo 5 mila ettari di aree dismesse, oltre 900 siti da bonificare e un grosso punto di domanda: non sappiamo quanti immobili abbandonati oggi deturpano il territorio lombardo. La legge 18/2019 di rigenerazione urbana nasce in risposta a questa situazione problematica”, afferma Gabriele Barucco, Consigliere Regionale Regione Lombardia e Vice Presidente VI Commissione Ambiente e Protezione Civile.
“La legge 2018 partiva dal concetto di riconoscere premialità a tutti gli investitori pubblici e privati che, riguardo agli immobili abbandonati, sanavano queste ferite aperte sui territori. Ferite che sono anche sociali, di degrado urbano, andando così a rigenerare edifici abbandonati da almeno 5 anni. Le premialità consistono in un abbattimento del costo degli oneri di urbanizzazione del 60%, un aumento volumetrico del 20% e l’assenza dell’obbligo di reperimento area per attrezzature pubbliche. Noi, prosegue Barucco, riteniamo che il pubblico debba aiutare il privato a vedere l’opportunità di effettuare operazioni che sanano degrado e fattore anti estetico, penalizzanti per le nostre città e il nostro Paese”.
Premialità per chi concorre a sanare le ferite
“La settimana scorsa, Regione Lombardia ha approvato un nuovo progetto di legge che introduce importanti modifiche. La legge diventa “una tantum” e gli immobili abbandonati devono esserlo da almeno 1 anno dall’approvazione della legge. Si introduce dunque una barriera temporale che è il 30 giugno 2020. Per tali immobili, le premialità su oneri di urbanizzazione restano immutati, come nella legge precedente, viene reso discrezionale l’aumento volumetrico, non è più il 20% fisso, ma è 10% e 25%, a seconda di ciò che sceglieranno i Comuni, con cui il dialogo si è fatto più intenso, e viene permesso il pagamento sull’aumento volumetrico delle monetizzazioni”.
“Fermo restando il 30 giugno 2020, il termine di censimento dei propri edifici per i Comuni è il 31 dicembre 2021. Tuttavia ogni anno è suscettibile di essere rinnovato e al privato viene data la possibilità, mediante una perizia giurata, di inserire immobili che magari non erano stati indicati nel censimento comunale. Sempre perchè riteniamo che il privato debba concorrere insieme al pubblico a sanare le ferite”.
Rigenerazione del costruito e del degradato e salvaguardia del terreno vergine, perché bisogna avere il coraggio di cambiare.
“Con la legge sulla Rigenerazione Urbana, molto dibattuta e combattuta, vogliamo mandare un messaggio molto forte, che possa essere da stimolo al cambiamento”, prosegue Barucco.
“Occorre avere coraggio. Se non si cambia il paradigma di molti Comuni, che guardano solo all’entrata di oneri di urbanizzazione, gli investitori immobiliari non andranno mai a rigenerare porzioni di città perché non conviene loro farlo”.
Pubblico e privato devono cooperare per sanare la situazione del territorio.
“Una cooperazione che inevitabilmente produce effetti positivi”, sostiene Barucco. “Si pensi solo al fatto che un immobile abbandonato da 20 anni non genera oneri di urbanizzazione. Con questa legge permettiamo ai Comuni di arricchirsi, perché consentiamo ai privati di far confluire il 40% di oneri che diversamente non sarebbe mai entrato. Se non fosse intervenuta questa legge, l’operazione non sarebbe stata né fattibile, né sostenibile.”
“Lo stimolo dunque è proprio quello di favorire un’alleanza tra l’operatore privato, che ha interesse a rigenerare le proprie città, e l’operatore pubblico che ha anche interesse a generare lavoro e indotto.”
Rigenerazione urbana è anche un messaggio ambientale forte che può e deve conciliarsi con il concetto di smart city, città intelligente.
“Occorre trovare il giusto equilibrio, tra lo sviluppo industriale e l’ambiente, ed essere capaci di conservarlo. Il Covid ha messo in forte evidenza quanto questo sia essenziale per tutti noi, afferma Giovanni Cordini, Professore di diritto dell’ambiente e del territorio all’Università degli Studi di Pavia, dopo aver illustrato la genesi storica e giuridica che conduce al concetto di sostenibilità ambientale e di smart city, concetti di grande attualità e driver di sviluppo attenzionati dalle direttive comunitarie.
“Già all’inizio degli anni ’80, prosegue Cordini, mi trovai con un illustre amico, Professore e Ingegnere Corrado Beguinot, artefice di tante realizzazioni urbanistiche in tutto il mondo e uomo dotato di grande visione, a far parte del Comitato Ambiente del Consiglio Nazionale delle Ricerche. Lui, a fine anni ’70/inizio anni ’80, sosteneva, con cognizione di causa, la definizione di città cablata. Tutto ciò che puoi essere evitato nella città, come lo spostarsi inutilmente, e tutto ciò che può essere in tal senso migliorato come la rete di trasporti, il far in modo che la città sia vissuta più come un luogo di intrattenimento piuttosto che un’esigenza di mobilità quotidiana, è possibile da realizzare. E abbiamo visto, durante il covid, come sia in effetti fattibile e sia opportuno ripensare ai luoghi del vivere in questo modo”.
La smart city è l’evoluzione di una città cablata ad oggi non ancora realizzata.
“Una scelta di urbanizzazione in cui la tecnologia viene utilizzata per semplificare la vita, evitando ad esempio gli spostamenti per andare in Banca, in Posta, in Comune. Una modalità, prosegue Cordini, che abbiamo certamente incentivato, specie nell’ultimo periodo. Occorre però avere una concezione dello sviluppo che tenga conto di queste prospettive. Smart significa intelligente, con ciò si intende tener sempre a mente che tutto è in stretto collegamento e che occorre saper cogliere tutte queste opportunità, metterle in rete e farle funzionare, per uno stile di vita migliore”.
Oggi nessuna politica urbanistica può essere sviluppata senza tener conto dell’ambiente e del concetto “smart”
“In termini di sostenibilità ambientale, aggiunge Cordini, abbiamo un quadro di iniziative europee, con obblighi recepiti da tutti gli Stati membri e accolti nelle legislazioni interne, che vanno dalla valutazione di impatto ambientale, alla valutazione ambientale strategica, ossia la necessità di valutare l’impatto sull’ambiente tutte le volte che si realizza un progetto importante. Ancora molto dobbiamo fare per aver città davvero eco sostenibili e smart. Vi è stato senz’altro un avanzamento delle conoscenze tecnologiche applicate all’ambiente, si pensi al riciclaggio dei rifiuti, alle etichette ecologiche per i prodotti e si è affinata anch e il comportamento di acquisto del consumatore, le cui scelte sono senz’altro più consapevoli e attente alle conseguenze ambientali”.
La ricerca dell’equilibrio e il suo mantenimento è obiettivo dell’intera collettività
“Il grosso tema, a mio avviso, dei prossimi anni, afferma Cordini, è senz’altro il cambiamento climatico. I dubbi sono ormai fugati da tutte le ricerche condotte. Occorre riuscire a fornire una risposta individuale e collettiva in termini di resilienza e di capacità di utilizzare la tecnologia per trovare soluzioni che aiutino nuove forme di adattamento e di equilibrio, considerando anche le conseguenze che l’uso di queste tecnologie che, se da una parte risolvono taluni problemi, hanno poi altri impatti sull’ambiente. Un equilibrio che è obiettivo comune, dell’intera collettività”.
Estratto del webinar. Per non perdere le ulteriori opportunità offerte da Crowdfunding, Rigenerazione Urbana e Smart City, emerse dai relatori, di seguito la registrazione completa.